Nové stavební pozemky?

Změna Územního plánu přijatá těsně před volbami v roce 2002 určila k zastavění těžko přístupné pozemky na stráních pod oblastí Poustka. Kudy a jak se tam bude jezdit, trápí jak starousedlíky, tak potencionální stavebníky, možná i některé zastupitele.

Zvednout ruku je docela snadné, za nedomyšlené rozhodnutí nikdo nezodpovídá, tak to u nás chodí. Následuje příklad praxe jiné – možná se Vám to bude zdát složité, ale život je složitý.


Celá problematika je soustředěna v pojmech: „Baulandumlegung“ a „Quartierplanung“ (dále QP), což volně přeloženo znamená asi tolik jako „Změna hranic stavební půdy“ a „Plánování obytných rajónů“. Pod pojmem „Quartier“ se při plánování rozumí rajón, zóna nebo pásmo všech do nového území zařazených pozemků. Obvod nového území tvoří vnější hranice zahrnutých pozemků, jedná se proto vždy o uzavřený celek.
Pod uvedenými pojmy se skrývají postupy, na základě kterých je nutno, ale také možno, dosáhnout cíle. Švýcarsko je rozděleno na kantony, které mohou mít vypracované odlišné postupy (např. s ohledem na rozdílné kantonální a komunální zákony a nařízení). Proto vše další platí pro kanton Zürich.

Cíle jsou:

Z pozemků určených pro výstavbu vytvořit pozemky zralé pro výstavbu (inženýrské sítě, dostupnost a výhodný tvar pozemků).

Vytvořit podmínky pro dobrou strukturu nového území.

Upravit veškeré služebnosti.

Oddělit půdu pro veřejné účely (silnice, cesty, chodníky atd.).

Plánovacími podklady jsou: Komunální územní plány; Seznam chráněných objektů; Generální plán vodovodní sítě; Generální plán kanalizační sítě; Generální plán zásobování energií (proud, plyn, teplo); Katastrální plány a pozemkové knihy; Katastr inženýrských sítí; Katastr hlukových emisí; Katastr podezření na znečištění životního prostředí.

Postup: Inicializace QP (privátní nebo úřední) a rozhodnutí o jeho provedení, ustanovení QP-komise; Dohoda všech potřebných „mezirozhodnutí“ (např. kdo a kdy je pověřen provedením, obvod rajónu atd.); 1.návrh QP (nového rajónového plánu) / 1.shromáždění vlastníků příslušných pozemků / návrhy a přání vlastníků
Přepracování 1.návrhu QP; 2.návrh QP (na základě návrhů a přání vlastníků) / 2.shromáždění vlastníků / žádosti vlastníků; Úpravy a změny, stanovení konečného QP; Stanovení lhůty pro uplatnění právních prostředků proti konečnému QP; Schválení kantonálními úřady; Provedení (vytyčení a zaměření změněných hranic, pozemková kniha, veškeré stavby k dosažení „zralosti“ pozemků, výpočet nákladů).

Právní prostředky vlastníků: Inicializace; Odvolání proti inicializaci; Odvolání proti „mezirozhodnutí“; Návrhy a přání k 1.návrhu QP; Žádosti k 2.návrhu QP; Odvolání proti konečnému QP (až k nejvyššímu soudu).

Hlavní obsah zurišského QP a pořadí vypracování: „Staré“ stavy pozemkových hranic; Koncept pro vytvoření „zralosti“ všech pozemků v obvodu rajónu; Koncept opatření proti hlukovým emisím; Odstoupení půdy pro veřejné účely (odstoupením částí pozemků, zpravidla 3% - 10%, max. 25% ze starých výměr, viz poznámku níže); Příděl nových pozemků (změny hranic), nárok nové výměry = stará(é) výměra(y) minus výměra odstoupení; Ustanovení uličních, stavebních a jiných linií (pokud již není závazně uvedeno někde jinde); Odvodnění a inženýrské sítě; Náklady, rozdělení nákladů, peněžní vyrovnání; Úprava právních vztahů.

Poznámka k odstoupení části půdy pro veřejné účely: Každý vlastník je povinen přispět určitým procentem půdy svého starého půdního výměru pro stavbu silnic, cest atd. Odstoupení je bez náhrady, jelikož tyto stavby jsou v zájmu vlastníků (bez „zralosti“ pozemků nelze stavět!). Rozhodující je poměr plochy nutné pro výstavbu těchto zařízení k celkové ploše pozemků zahrnutých do obvodu QP. Vyjmuty jsou pozemky nestavební, jako vodní plochy, části pozemků do určité vzdálenosti od hranic lesů (kde je zakázáno stavět), polní cesty atd.

Přechod od „starého“ stavu hranic k „novému“ stavu, pořadí: Ohodnocení „starých“ pozemků (rozloha a poloha) ; Stanovení hranic pozemků pro veřejné účely (základ: osy projektovaných silnic a cest a jejich šířky, typy křižovatek atd.) ; Příděl nových pozemků; Peněžní vyrovnání (kde vypočítané nároky nebyly beze zbytků přiděleny) ; Úprava právních vztahů.

Nejdůležitější kritéria při určení nových hranic: Příděl pozemků, tzn. půdu za půdu dle nároku (ne peněžní vyrovnání, princip reálné náhrady); Co možná stejná poloha (princip ekvivalentní náhrady); Tvar pozemků vhodný pro výstavbu v odpovídající zóně; Existující stavby zůstávají v dosavadním vlastnictví; Sloučení více pozemků (např. výkup velmi malých pozemků a sloučení do pozemků vhodných k výstavbě); Veškerá půda pro veřejné účely přechází do vlastnictví obce; Co možná nejpřesnější příděl nároku.